Het onderschatte risico van vastgoedfinanciering

Leverage, oftewel het gebruik van schuld om het rendement op eigen vermogen te verhogen, is een favoriet instrument onder vastgoedbeleggers. De belofte is aantrekkelijk: met geleend geld kun je een grotere portefeuille opbouwen en mogelijk het rendement versterken. Toch blijkt in de praktijk dat deze hefboomwerking vaak niet het beoogde effect heeft. Twee factoren worden daarbij regelmatig onderschat: de impact van negatieve marktscenario’s en de rol van incrementele rente.

Laten we bij het eerste punt beginnen. Een te hoge leverage vergroot de volatiliteit van vastgoedbeleggingen fors. Wanneer je bijvoorbeeld voor 50% financiert, wordt de volatiliteit van je eigen inleg ongeveer verdubbeld. Dit betekent dat een daling in vastgoedwaarde of huurinkomsten veel sterker doorwerkt op het rendement van eigen vermogen. In neergaande markten kan dit leiden tot aanzienlijke verliezen, soms zelfs gedwongen verkopen, doordat herfinanciering dan lastig of extreem duur is. De negatieve financiële impact van zulke situaties overstijgt op de lange termijn vaak ruimschoots het extra rendement dat in gunstige tijden wordt gerealiseerd.

[....]